Se sei su questa pagina è perché avrai deciso di vendere il tuo immobile e non sai da dove iniziare.
Bene, sei nel posto giusto!
Ti faccio una piccola premessa. Se hai intenzione di procedere col vendere la tua casa senza il supporto di un professionista ti avviso che non sarà semplice, ma con i giusti accorgimenti potrai riuscire ad ottenere un discreto risultato. La nostra categoria viene spesso sminuita e siamo spesso identificati come dei comuni “apri porte” ma credimi, ti accorgerai ben presto che non è così. Ti spiegherò passo dopo passo il giusto procedimento per concludere il tuo affare e se riuscirai a mettere in pratica i miei consigli probabilmente alla fine cambierai idea sul nostro lavoro, che per inciso per me è il più bello che ci sia.
Quando si immette un immobile sul mercato, la prima cosa da fare è conoscere la sua storia sin dal principio. E’ necessario quindi che prenda tutta la tua documentazione ed inizi a leggerla attentamente. Se lo hai acquistato ex-novo sarà più semplice, mentre se non sei il primo proprietario allora risalire allo storico edilizio sarà più laborioso. Ti potrebbe essere comodo recuperare la visura storica dagli archivi catastali, così facendo saprai esattamente quali documenti dovrai avere a disposizione. Lo so, ti starai già chiedendo a cosa ti serva tutto ciò perché infondo tu vuoi solo liberarti della casa e non ti interessa più nulla a riguardo. Beh sappi che o lo fai tu subito oppure una volta chiuso sul prezzo, se saltasse fuori qualcosa di cui non eri a conoscenza, avrai perso non solo tempo, ma anche il tuo sudato acquirente. Senza considerare che diversamente dovresti incaricare un tecnico per farlo e che quando dovrai fornire tutto al Notaio, se non è tutto in ordine, non ci farai di sicuro una bella figura con chi ha già fatto un sacrifici per accettare di pagarti la cifra che avrai richiesto. Il 90% delle volte scappano via, mentre il restante 10% ti abbassa l’offerta ed alla fine avrai realmente svenduto la tua proprietà per qualcosa che stavi sottovalutando.
Bene, andiamo avanti. Hai controllato che la parte urbanistica e catastale è tutta in regola, magari avrai ricevuto in donazione il tuo immobile e ti sarai sincerato che questo non diventi un problema al rogito ( sull’argomento donazione dedicherò un articolo intero più avanti) ora puoi fare il tuo annuncio. E invece no! Hai mai richiesto la certificazione energetica? Come? Non sai cosa sia? Non ti interessa? Devi sapere che il Notaio la prima cosa che dice al venditore il giorno dell’atto, dopo il buongiorno è: ” Dov’è la certificazione energetica?”. Ti Sembrerà assurdo, ma senza non si rogita! Quindi chiama il tuo ingegnere di fiducia e richiedila subito. Tranquillo con poche centinaia di euro te la caverai. Sappi che i consulenti realmente interessati a fare il loro mestiere, sono disposti ad investire non solo il loro tempo per te, quindi potresti aver già risparmiato un bel pò di soldini semplicemente concedendo la così tanto aspra ” esclusiva di vendita”.
Finalmente hai tutto! Atto di provenienza, planimetrie, visure, conformità urbanistica e catastale, agibilità, certificazione APE, ultimo permesso edilizio, certificato di conformità degli impianti, regolamento di condominio ( se si tratta di un appartamento). Perfetto direi che per adesso hai a disposizione tutto per poter iniziare ad impostare il tuo annuncio di vendita.
Vai in giro per casa e scatta delle belle foto. Fatto? Come di già? Vediamole… Wow davvero bella! Ascolta e lo stendino in cucina? Fa parte dell’arredo? Ops.. in camera da letto c’è un paio di calzini sopra il letto. Ma daiii.. in bagno si vede il rotolo di carta igienica mezzo srotolato e gli asciugamani sporchi. NON CI SIAMO!
Impara e tieni bene a mente queste parole: Less is More. Devi assolutamente svuotare la tua casa della roba che non ti serve, devi far vedere gli spazi per bene e soprattutto deve essere linda e splendente, quasi si deve sentire il profumo di pulito solo al guardarle le foto! Se non tinteggi dal 1900 forse è il caso di farlo. Sono sicuro che starai pretendendo un bella cifra, mettiti nei panni di chi quella cifra la deve sborsare. Tu compreresti mai una abitazione per viverci se entrando sentissi quell’odore tipico del 1900 fatto di misto polvere, legno tarlato e carta da parati vecchia e sporca? Io non credo e se rispondessi di si allora credimi, hai un problema!
L’Home Staging è un servizio che ormai da oltre dieci anni offro ai miei clienti e se vogliono realizzare le somme sperate affidandosi a me per la compravendita, non lascio molta scelta. Preferisco non prendere l’incarico. Portando un cliente in un immobile del genere perderei solo del tempo e lo farei perdere anche al proprietario ed all’acquirente. Immagina quindi di dover essere incoscientemente costretto dopo un anno che hai pubblicato il tuo immobile a scendere e scendere e scendere ancora e ancora il prezzo fino a quando il valore richiesto non risulterà idoneo per la situazione che avrai presentato. Ecco ti accadrà esattamente questo.
In media 6 venditori su 10 calano le brache più di quanto non avrebbero fatto se avessero seguito i consigli di un vero professionista. Noi siamo quelli che svendono e svalutano gli immobili mentre la realtà è che il primo a svendere è il privato. Lo sanno ormai tutti! Solo tu ancora non ne eri a conoscenza, ma ora immagino tu lo abbia capito.
Siamo inevitabilmente arrivati al punto dolente, il prezzo. Esistono tre ” valori ” di un immobile. Quello catastale, quello reale di mercato e quello che gli darai tu. Secondo te quel’ è il più alto dei tre? Ovvio. Ognuno di noi, quando si tratta di vendere qualcosa che gli è appartenuto per anni, tende a non essere oggettivo nel dare un valore perché è influenzato dall’emotività. Lo scontro è inevitabile. La parte più difficile è comprendere che se si è realmente decisi a vendere, il parere di un esperto è necessario. In un primo momento il prezzo ti sembrerà eccessivamente basso rispetto alle tue richieste ma riflettendoci su, se la valutazione è fatta da un professionista esperto del mercato locale, che utilizzerà molti più parametri nel suo giudizio di stima, verrai messo di fronte ad una forbice di valori, nel mezzo della quale ci sarà il più probabile prezzo di realizzo al quale si potrebbe concludere la vendita. Non si tratterà di svendere ma di realizzare il massimo valore possibile in quel preciso momento di mercato. Se avrai seguito i miei consigli nel sistemare l’immobile in modo tale da poterne fare apprezzare pienamente il valore, allora riuscirai ad ottenere una proposta più vicina alla valutazione massima, diversamente dovrai accontentarti e sicuramente cedere ad un offerta di molto più bassa.
Un ultima cosa ti vorrei dire. A meno che tu non abbia ereditato o ricevuto in donazione l’immobile, dimentica di avere un guadagno dalla vendita. Non esiste che tu possa sommare tutto quello che hai speso alla quotazione di mercato. Ricordati che hai comunque potuto disporre per anni del bene ed esattamente come una automobile, i chilometri in più fatti contano molto. L’apprezzamento di una ristrutturazione avvenuta entro i 10 anni precedenti alla vendita è apprezzabile in una quota percentuale tra il 6% e il 10% in più sul valore di probabile realizzo. L’immobile potrà essere sicuramente abitabile da subito, ma il progresso e le nuove tecnologie, soprattutto per quanto riguarda l’efficientamento energetico, ci portano a considerare anche l’efficienza in tali termini dell’immobile e questo non potrà che risultare migliorabile e quindi la casa stessa da ristrutturare o meglio da ammodernare.
Spero di esserti stato di aiuto per le tue valutazioni e se dovesse servirti un parere professionale contattaci pure per una consulenza.
